ANÁLISE COMPARATIVA DE MERCADO
A ANÁLISE COMPARATIVA DE MERCADO É UM MODELO DE CÁLCULO, UTILIZADO EM MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, PARA ACONSELHAR UM PROPRIETÁRIO NA DEFINIÇÃO DE UM PREÇO DE VENDA CORRECTO PARA O SEU IMÓVEL.
Por forma a conseguirmos produzir um aconselhamento acertado, uma Análise Comparativa de Mercado completa deve analisar três categorias de preço/valor:
A Análise Comparativa de Mercado é um modelo de cálculo, utilizado em mediação imobiliária, para aconselhar um proprietário na definição de um preço de venda correcto para o seu imóvel. Por forma a conseguirmos produzir um aconselhamento acertado, uma Análise Comparativa de Mercado completa deve analisar três categorias de preço/valor:
– CASAS VENDIDAS: valores de imóveis idênticos vendidos nos últimos 6 meses (caso o mercado esteja em grande dinâmica, aconselha-se que o prazo diminua para 3 meses);
– CASAS EM VENDA: valores de imóveis idênticos actualmente em venda;
– CANCELADOS OU NO MERCADO HÁ MAIS DE 6 A 9 MESES: valores de imóveis idênticos em venda há mais de 6 a 9 meses e/ou Imóveis cancelados.
A média de cada um deles, indicará um valor médio/m2 para cada categoria de preço. Assim, no primeiro ponto, teremos o valor/m2 aproximado da transacção real. No segundo, o valor da chamada “estrutura da oferta”, ou seja, da concorrência. E no último, o valor/m2 dos imóveis que não se vendem ou que saíram do mercado.
DÚVIDAS SOBRE A ANÁLISE COMPARATIVA DE MERCADO
NA ANÁLISE COMPARATIVA DE MERCADO USAMOS A ÁREA ÚTIL OU A ÁREA BRUTA?
Para efeitos de Análise Comparativa de Mercado, a área a ter em conta deverá ser sempre a Área Bruta de Construção que consta na Caderneta Predial Urbana. Infelizmente, nos últimos anos, devido à falta de rigor do sector, alguns consultores imobiliários passaram a usar outro tipo de áreas, como a Área Útil.
Porque não se deve usar a área útil? Porque, muitas vezes, esta área não é bem medida. Depende do critério de quem a mede e dos instrumentos de medição que utiliza, sendo, por isso, altamente manipulável. Por outro lado, se fosse possível que todo o espaço ocupado por paredes ou armários fosse demolido, a área útil aumentava. Ora, por oposição, a ABC (Área Bruta de Construção) é estática.
Ainda outro ponto de reforço: é sobre a ABC que é calculado o IMI e a permilagem de uma fracção. Logo, é a área, passando a redundância, que é realmente SUA e lhe PERTENCE, mesmo que não a possa utilizar toda.
Se todos usassem o mesmo critério, sendo este o único que oferece um nível de rigor real, os resultados produzidos seriam também mais fidedignos. Caso se usem outro tipo de áreas, teremos, naturalmente, uma distorção de preços de venda e uma ilusão dos proprietários. Pois, matematicamente, usar a área útil (mais pequena) no cálculo produz um preço/m2 mais elevado.
E QUANDO NÃO EXISTEM IMÓVEIS COMPARÁVEIS PARA FAZER A ANÁLISE COMPARATIVA DE MERCADO?
Para efeitos de Análise Comparativa de Mercado, devemos levar em conta sempre uma amostra homogénea. No entanto, nem sempre é possível. Isto acontece, na maioria dos casos, porque existem na mesma zona diferentes tipos de edifícios, com variados tipos de construção e em estados de conservação distintos. O que impacta directamente o valor de mercado de cada um individualmente.
Por isso, embora se deva usar uma amostra o mais próxima possível, nem sempre se consegue. Nesse sentido, caso não seja possível, teremos inevitavelmente de recorrer a uma amostra mais alargada. Como se ultrapassa essa dificuldade? Para conseguir produzir uma tendência de preço acertada, teremos de aplicar factores de minoração e/ou majoração ao valor/m2 encontrado, levando em conta os seguintes factores:
– Exposição solar;
– Distribuição interior;
– Estado de conservação;
– Tipo de construção;
– Data de construção.
Desta forma, a utilização destes factores, irá “corrigir” naturalmente o preço, produzindo um resultado mais preciso do valor do imóvel naquele momento.
Por último, numa Análise Comparativa de Mercado, e ao valor final encontrado, deverá atribuir-se uma margem para cima e para baixo na ordem dos 5%. Isto porquê?
Para um comprador, existem sempre critérios subjectivos que não conseguimos controlar.
Um exemplo: se um comprador tiver os filhos a estudar na escola em frente ao imóvel, pode estar disposto a pagar um pouco mais em troca do conforto do dia à dia dos seus filhos.
Como este, existem muitos aspectos individuais nas motivações de um comprador, que podem ajudar-nos a explorar um preço de venda ligeiramente mais alto do que o preço de mercado.
Assim, o proprietário do imóvel e o consultor imobiliário em parceria, decidirão a melhor estratégia de preço para aquele caso.
Se quiser saber qual o valor correcto da sua casa, fale comigo!