O QUE É UM CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA?

O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) está directamente ligado à compra ou venda de uma casa. Assim, embora não seja de carácter obrigatório, é um procedimento importante e altamente aconselhado. Uma vez que salvaguarda os direitos e estabelece os deveres de ambas as partes, no negócio. Tudo isto até à assinatura do contrato definitivo: a Escritura Pública de Compra e Venda ou Documento Particular Autenticado.

EM QUE CONSISTE O CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA?

O CPCV é um documento escrito, assinado por quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador). No qual ambas as partes se obrigam, sob determinadas condições, a celebrar um contrato definitivo, numa data futura, que conclui o negócio (a chamada escritura de compra e venda).

RECONHECIMENTO, OU NÃO, DE ASSINATURAS, NO CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA?

Muito se fala acerca desta situação. Apesar da lei prever a possibilidade, caso as partes concordem, de se prescindir do reconhecimento de assinaturas, não deixa de ser altamente aconselhável fazê-lo. Principalmente, se o negócio não estiver a ser mediado por uma mediadora.

O QUE DEVE CONSTAR DE UM CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA?

– Identificação dos intervenientes (comprador e vendedor): nome completo, morada, estado civil, número do Cartão de Cidadão/Bilhete de Identidade, Número de Contribuinte (NIF);

– Identificação do imóvel tal como consta na Caderneta Predial e na Certidão Permanente: tipologia, localização, existência de partes afetas ao imóvel, tais como garagem e arrecadação, etc.;

– Licença de utilização atribuída pela Câmara Municipal;

– Número do Certificado Energético;

– O preço de aquisição da casa e valor entregue como sinal;

– Data limite para realização da escritura;

– Identificação da mediadora imobiliária (caso o negócio esteja a ser mediado);

– Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos, caso seja essa uma condição do negócio – condição esta presente na quase totalidade das transacções.

PAGAMENTO DE ENTRADA INICIAL E INCUMPRIMENTO

Em definitivo, é com a assinatura do Contrato-Promessa Compra e Venda que se procede ao pagamento do chamado “sinal e princípio de pagamento” da casa. Ou seja, o pagamento da conhecida “entrada”. 

Não existe um valor ou percentagem pré-fixada para determinar este montante, já que depende, acima de tudo, do acordo entre as partes. No entanto, a prática do mercado protocolou que o mínimo seja o equivalente a 10% do valor total da aquisição. Mas, mais uma vez, não é obrigatório. Poderão também estar previstos reforços de sinal até à data da escritura. Tanto esses montantes, como as datas em devem ocorrer os pagamentos, devem ficar explícitos no Contrato-Promessa de Compra de Venda.

Assim, antes da assinatura do CPCV, toda a documentação do imóvel deve voltar a ser verificada. Com especial atenção à Certidão Permanente, por forma a garantir a situação do imóvel naquele momento.

O Contrato-Promessa de Compra e Venda poderá ser ainda objecto de Registo Provisório. Esta é uma medida cautelar de protecção do negócio acordado. Saiba mais sobre este procedimento aqui.

As penalizações em caso de incumprimento, para ambas as partes, decorrem da lei geral. Pelo que não é absolutamente obrigatório que fiquem expressas no CPCV. No entanto, se estiverem, nunca haverá margem para dúvidas sobre as responsabilidades das partes, caso alguma delas não cumpra o acordado.

CONCLUSÃO

Em suma, é de salientar que, apenas com a assinatura do Contrato-Promessa Compra e Venda é adquirido o direito de compra ao comprador e o de vender ao vendedor. Quaisquer outros documentos como um formulário de proposta aceite e assinado ou um contrato reserva não têm a mesma validade. No fundo, o CPCV é uma garantia, para ambas as partes, de que o negócio se realizará.

Sendo a compra de casa uma decisão financeira tão importante na nossa vida, quanto mais protegido estiver, melhor para todos.